Chart Up

Det er ved at være tid til, at dem, som i de første år efter finanskrisen bidrog med den dengang stærkt efterspurgte kapital til ejendomsmarkedet, kan hæve deres belønning for risikovilligheden.

I sin markedskommentar for december fremhæver Sadolin & Albæk fænomenet som en af de faktorer, der kan holde markedet kørende i 2016. I mellemtiden har ejendomsbranchen lagt enhver krisestemning bag sag, og lige nu handler det i stedet om, hvorvidt de gode tider kan blive forblive helt så gode, som de har været i 2015.

”Ejendomsfonde har stået for en ganske stor andel af transaktionsvolumen efter 2010. Fondene har typisk en investeringshorisont på fem til syv år, og med denne relativt korte investeringshorisont er der et kraftigt incitament til at realisere investeringsgevinsten nu qua de pæne prisstigninger igennem de seneste tre år. Således forventes dette at bidrage pænt til udbuddet det kommende år,” skriver Sadolin & Albæk, der også fremhæver, at for eksempel pensionsselskaber i stigende grad bruger professionelle ejendomsforvaltere, der har en stærk interesse i at få realiseret gevinsterne, når en ejendom er færdigudviklet.

Eva Riedel, kommunikationsdirektør hos Aberdeen Asset Management, bekræfter billedet. At fonde aktivt prøver at få solgt ejendomme vil medføre en ændring i markedet, som ellers gennem de seneste år har været trukket af efterspørgsel fra investorer, der søgte alternativer til de meget lavt forrentede obligationer. Men Eva Riedel mener, at køberne – for eksempel i form af store udenlandske fonde – er til stede, således at et salgspres ikke vil vælte læsset.

”Det er nu en anden type investorer, der nu leder efter ejendomme. De har en core profil i stedet for en opportunistisk profil. Så risikoprofilen hos investorerne har ændret sig. Der er forskel på at købe en færdigudviklet ejendom, og så ejendom, der først skal udvikles. Der, hvor vi ser efterspørgslen nu, er på ejendomme, der er færdigudviklede,” siger Eva Riedel.

Også adm. direktør Peter Winther fra Sadolin & Winther peger på pensionskasser eller ejendomsselskaber fra for eksempel Tyskland, Sverige eller Holland som købere af ejendommene. Disse købere er typisk mere passive og langsigtede i deres investeringer.

”Det er investorer, som har nogenlunde samme risikoprofil, som danske pensionskasser har, men som til gengæld, fordi de er på udebane, ikke ønsker at gå ind i den rå udvikling. De vil hellere købe noget, som er færdigt og veldrevet,” siger Peter Winther.

I de første år efter krisens udbrud var der stadig langt mellem investeringerne. Hvis man går ud fra, at de opportunistiske og risikovillige fonde har en tidshorisont på fem-syv år, er det altså først i de kommende år frem mod 2020, at de helt store mængder bliver sat til salg. Men skulle køberne skifte mening – for eksempel fordi renten stiger eller konjunkturerne vender – vurderer Peter Winther ikke, at fondene med et salgsønske kommer i problemer.

”Der er ikke nogen af dem, der løber tør for penge. De er typisk skruet sammen på den måde, at de har fået en ordentlig pose penge fra internationale investorer. Men alle fonde af den karakter ved godt, at man kan ramme et tidspunkt i markedet, hvor det er uhensigtsmæssigt at sælge. Derfor har de et punkt i vedtægterne, hvor det fremgår, at man kan forlænge fondens levetid med for eksempel tre eller fem år. Da de har en høj egenkapial-andel, er der heller ikke nogen banker, der vil begynde at råbe efter dem,” siger Peter Winther.